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1주택자 주택담보대출 가능 조건

loanjohn21 2026. 10. 30. 16:27

1주택자 주택담보대출 가능 조건

기존 주택 처분·갈아타기·대출한도

최초 작성일: 2026년 10월 30일
최종 검토일: 2026년 10월 30일

주택을 한 채 보유하고 있더라도 새로운 아파트를 구입하면서 주택담보대출을 받을 수 있을까요?

결론부터 말하면 1주택자도 기존 주택을 처분하는 조건이라면 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

다만 기존 주택을 유지한 채 추가로 매수하는 경우에는 지역에 따라 대출이 제한됩니다.

2026년 기준 1주택자 주택담보대출 조건과 LTV, 기존 주택 처분기한, 갈아타기 방법을 정리했습니다.

1. 1주택자 주택담보대출 가능 여부

1주택자는 기존 주택의 처분 여부와 새로 구입할 주택의 소재지에 따라 대출 가능 여부가 달라집니다.

구분주택담보대출 가능 여부

기존 주택 처분 후 새 주택 매수	가능, 은행 심사 필요
기존 주택 6개월 이내 처분조건	조건 충족 시 가능
기존 주택 유지 + 수도권 추가 매수	원칙적으로 불가
기존 주택 유지 + 규제지역 추가 매수	원칙적으로 불가
기존 주택 유지 + 지방 비규제지역 매수	별도 심사기준 확인
기존 보유주택 담보 생활안정자금	별도 규정 적용

수도권·규제지역에서 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 매수하는 경우, 주택구입 목적 주담대의 LTV는 원칙적으로 0%입니다.

반면 기존 주택을 정해진 기간 안에 처분하는 처분조건부 1주택자는 무주택자와 동일한 일반 LTV 기준을 적용받을 수 있습니다.

2. 1주택자 주담대 LTV 및 한도

처분조건부 1주택자의 일반적인 주택담보대출 LTV는 다음과 같습니다.

구분일반 LTV

규제지역	40%
비규제지역	70%
수도권 추가매수·기존 주택 미처분	원칙적으로 0%
규제지역 추가매수·기존 주택 미처분	원칙적으로 0%

※ 생애최초·서민실수요자 등 특례 및 기존 계약에 대한 경과규정은 별도로 확인해야 합니다.

주택담보대출은 LTV뿐 아니라 DSR, 주택가격별 대출상한, 기존 부채를 종합적으로 심사합니다.

3. 1주택자 아파트 가격별 대출한도

기존 주택을 처분하는 조건으로 새로운 아파트를 매수한다고 가정해 보겠습니다.

아파트 가격규제지역 LTV 40%비규제지역 LTV 70%

5억원	2억원	3억5,000만원
6억원	2억4,000만원	4억2,000만원
7억원	2억8,000만원	4억9,000만원
8억원	3억2,000만원	5억6,000만원
9억원	3억6,000만원	6억3,000만원

위 표는 LTV만 적용한 단순 계산입니다.

수도권·규제지역에서는 주택가격별 대출상한도 적용됩니다.

주택가격주택구입 목적 주담대 상한

15억원 이하	6억원
15억원 초과~25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

예를 들어 수도권 비규제지역의 9억원 아파트는 LTV 70% 기준 6억3,000만원이지만, 별도의 6억원 상한이 적용된다면 실제 한도는 이를 초과할 수 없습니다.

또한 DSR 심사에 따라 대출한도가 더 줄어들 수 있습니다.

4. 처분조건부 1주택자란?

처분조건부 1주택자는 기존 주택을 일정 기간 내 처분하기로 약정하고 새로운 주택을 구입하는 사람을 말합니다.

2025년 6월 28일부터 적용된 수도권·규제지역 대출규정에서는 기존 주택을 6개월 이내 처분하는 조건을 요구합니다.

기존 주택을 처분하지 못하면 대출약정 위반에 따른 불이익이 발생할 수 있습니다.

따라서 새 주택의 잔금일뿐 아니라 기존 주택의 매도 일정도 함께 계획해야 합니다.

기존 주택에 세입자가 있다면?

기존 주택에 세입자가 있는 경우에는 다음 사항을 확인해야 합니다.

기존 주택 매매계약 및 잔금일
임대차계약 종료일
전세보증금 반환 일정
신규 주택 대출 실행일
전입 및 기존 주택 처분 약정

세입자가 있다고 해서 무조건 처분조건부 주담대가 불가능한 것은 아닙니다.

다만 기존 주택을 정해진 기간 내 실제로 처분할 수 있어야 하므로, 임대차 일정과 매매 잔금일을 함께 검토해야 합니다.

5. 1주택자 갈아타기 대출 신청방법

기존 주택을 매도하고 새 아파트를 구입하는 경우 일반적으로 다음 순서로 진행합니다.

기존 주택의 예상 매도가격 확인
기존 대출과 전세보증금 등 상환금액 확인
새로운 주택의 규제지역 여부 확인
부부 소득 및 기존 부채를 기준으로 예상 주담대 한도 조회
기존 주택 매도 및 신규 주택 매수 일정 조정
처분조건부 주택담보대출 신청
대출 승인 및 신규 주택 잔금 처리
약정에 따른 기존 주택 처분과 전입 완료

특히 수도권·규제지역에서 주택구입 목적 주담대를 이용하는 경우에는 원칙적으로 대출 실행 후 6개월 이내 전입의무도 확인해야 합니다.

6. 1주택자 주담대 DSR 조건

은행권의 일반적인 DSR 규제비율은 40%입니다.

DSR은 연소득 대비 전체 대출의 연간 원리금 상환 부담을 나타내는 비율입니다.

연소득DSR 40% 기준 연간 원리금 상환 허용액

4,000만원	1,600만원
5,000만원	2,000만원
6,000만원	2,400만원
7,000만원	2,800만원
8,000만원	3,200만원

위 금액은 주담대 원금 한도가 아니라 전체 대출에 사용할 수 있는 연간 원리금 상환액의 단순 계산 결과입니다.

기존 주택담보대출, 신용대출, 자동차대출 등이 있으면 심사상 한도가 달라질 수 있습니다.

기존 주택 매도와 함께 기존 주담대를 상환하는 경우에는 상환 조건 및 금융기관의 DSR 반영방식을 확인해야 합니다.

7. 1주택자 주담대 신청 시 주의사항

첫째, 기존 주택 처분기한을 확인해야 합니다.

처분조건부 대출은 정해진 기간 내 기존 주택을 처분해야 하므로 매도계획이 중요합니다.

둘째, 규제지역 여부를 확인해야 합니다.

규제지역과 비규제지역은 일반 LTV 기준이 다르며, 주택 매매계약 시점에 따른 경과규정이 적용될 수도 있습니다.

셋째, 기존 부채를 확인해야 합니다.

마이너스통장이나 신용대출 등이 DSR에 영향을 줄 수 있습니다.

넷째, 매도대금과 신규 주택 잔금일을 조정해야 합니다.

기존 주택 매도대금이 들어오기 전에 신규 주택 잔금을 치러야 한다면 별도의 자금조달 문제가 생길 수 있습니다.

8. 자주 묻는 질문

Q. 1주택자가 기존 집을 팔지 않고 수도권 아파트를 추가로 살 수 있나요?

주택 매수 자체와 대출 가능 여부는 구분해야 합니다. 수도권에서 기존 주택을 유지하면서 새 주택을 구입하는 경우 주택구입 목적 주담대는 원칙적으로 제한됩니다.

Q. 1주택자가 기존 집을 팔고 갈아타면 LTV 70%가 가능한가요?

비규제지역의 일반 LTV 기준은 70%입니다. 다만 규제지역에서는 일반 LTV가 40%이며, 실제 대출금액은 DSR 등 추가 심사를 거쳐야 합니다.

Q. 기존 집을 6개월 이내 팔지 못하면 어떻게 되나요?

대출약정 위반으로 불이익이 발생할 수 있습니다. 실제 약정 내용과 예외 인정 여부는 금융기관에서 확인해야 합니다.

Q. 1주택자가 기존 집을 담보로 생활안정자금 대출을 받을 수 있나요?

가능한 경우가 있으나 주택구입 목적 대출과 적용규정이 다릅니다. 수도권·규제지역 소재 주택에 대한 생활안정자금 목적 주담대는 별도의 한도 제한을 확인해야 합니다.

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금융위원회 등 공식자료와 금융기관의 안내를 주기적으로 확인하고, 규정 변경 시 기존 게시글을 검토·수정할 예정입니다.

최초 작성일: 2026년 10월 30일
최종 검토일: 2026년 10월 30일

공식 참고자료

※ 본 글은 일반적인 금융정보 제공을 목적으로 하며, 실제 대출 승인 여부와 한도는 금융기관 심사 및 개별 조건에 따라 달라집니다.

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무주택자 주택담보대출 조건	신청자격 및 대출한도
1주택자 처분조건부 주담대	기존 주택 처분기한과 약정
규제지역 주택담보대출	LTV 40% 및 특례
비규제지역 주택담보대출	LTV 70% 및 지역별 제한
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